|
 Przed rozpoczęciem obecnego kryzysu gospodarczego jedną z najlepszych i najbardziej popularnych inwestycji dokonywanych przez wielu podatników w UK był zakup nieruchomości pod wynajem.
Możliwość zarobienia na wzroście wartości nieruchomości, a w międzyczasie jej wynajmowanie stało się niemalże trendem w całej Wielkiej Brytanii, szczególnie w Londynie - mieście pełnym studentów i imigrantów ciągle poszukujących zakwaterowania. Sam wzrost wartości nieruchomości przez wiele lat przewyższał wszystkie standardowe formy inwestycji, takie jak lokaty bankowe czy obligacje.
Osoba wynajmująca dom - powszechnie zwana landlord, wchodząca w transakcje z podwynajmującym, zwanym tenant, ma obowiązek poinformować o tym HM Revenue and Customs. Może się to odbyć telefonicznie lub poprzez złożenie odpowiedniej aplikacji. Od tego momentu osoba taka powinna rozliczać się z uzyskanego dochodu przez składanie rocznej deklaracji podatkowej self assessment.
Dochód z wynajmu oraz koszty jego uzyskania deklarowane są w takich samych terminach jak rok podatkowy, tzn. od 6 kwietnia danego roku do 5 kwietnia kolejnego roku.
Deklaracja powinna zostać złożona w urzędzie skarbowym przed dniem 31 października tego samego roku, jeśli składana jest pocztą lub przed 31 stycznia kolejnego roku, jeśli drogą elektroniczną. W przypadku posiadania kilku wynajmowanych nieruchomości, cały dochód wykazuje się na tej samej deklaracji podatkowej. Jeśli nieruchomość jest własnością kilku osób to dochód i koszty związane z wynajmem należy podzielić przez liczbę właścicieli. Każdy współwłaściciel uwzględnia wtedy swoją część zysku na własnej deklaracji podatkowej.
Tak jak w każdym biznesie landlord ma prawo odpisać sobie wiele kosztów od uzyskanego dochodu z wynajmu. Mogą to być odsetki od kredytu uzyskanego na zakup nieruchomości (mortgage), naprawy, opłaty agencji pośrednictwa nieruchomości, malowanie, opłaty prawne czy księgowe, opłaty za council tax lub wodę, sprzątanie, ogrodnik, itp. Od obliczonego dochodu netto płaci się podatek. Jeśli są straty (koszty przewyższają dochód) to mogą one zostać przeniesione na kolejny okres rozliczeniowy, stając się ulgą podatkową.
Stawki podatkowe są identyczne jak przy innych rodzajach dochodów uzyskiwanych w UK, tzn.: 20% i 40%. Od dochodu uzyskanego za wynajem nie płaci się składek National Insurance. Obliczony podatek należy odprowadzić do urzędu skarbowego do dnia 31 stycznia następnego roku, którego dotyczy deklaracja podatkowa. Warto dodać, że wynajmowanie nieruchomości, według przepisów podatkowych, nie jest traktowane jako działalność gospodarcza sensu stricto. W związku z tym jest mniej możliwości na skorzystanie z różnych ulg i odpisów w porównaniu do działalności gospodarczej.
Landlord ma prawo do kwoty wolnej od podatku (personal allowance). Pamiętać jednak należy, że dochód z wynajmu nieruchomości łączy się z dochodami z innych źródeł np. z pracy, dlatego jeśli kwota wolna podatku zostanie „wykorzystana” przez te inne źródła, to faktycznie cały dochód z wynajmu zostanie opodatkowany w skali 20% lub 40%.
W praktyce mniej więcej co trzeci landlord osiąga dochód netto z wynajmu. Dzieje się tak dlatego, że większość przychodu pochłaniają odsetki od kredytu udzielonego przez bank na zakup nieruchomości. Dochodzą jeszcze koszty utrzymania nieruchomości. Jeśli landlord umebluje nieruchomość przed wynajmem to przysługuje mu wtedy dodatkowy ryczałt w wysokości 10 % przychodu z wynajmu na amortyzację umeblowania (Wear and Tear Allowance).
Nie ma co ukrywać, że celem większości inwestycji w nieruchomości nie jest dochód z wynajmu, tylko nadzieja na wzrost wartości nieruchomości w czasie i możliwość jej odsprzedania z pokaźnym zyskiem, najlepiej po całkowitej spłacie kredytu. Pamiętać należy, że dochód taki jest oczywiście również opodatkowany, tyle tylko, że podatkiem kapitałowym (capital gains tax). Stawka podatkowa oraz reguły obliczania tego podatku są zupełnie inne niż w przypadku dochodów z wynajmu, ale to temat na osobny artykuł.
W trakcie udostępniania nieruchomości pod wynajem bardzo często landlord żąda od podwynajmującego depozyt pieniężny, zwykle w kwocie za miesięczny wynajem. Depozyt jest zwracany w momencie rozwiązania umowy wynajmu.
Landlord ma prawny obowiązek ulokować depozyt na bezpiecznej lokacie, wskazanej ustawowo. W chwili obecnej dostępne są trzy lokaty akredytowane przez rząd: Deposit Protection Scheme (DPS), Tenancy Deposit Solutions (TDS) oraz The Tenancy Deposit Scheme (TTDS).
DPS prowadzony jest przez Computershare i jest darmowy. Utrzymuje się on w pełni z odsetek zarabianych przez depozyty. Za skorzystanie z TDS oraz TTDS landlord musi zapłacić wstępne oraz roczna składkę ubezpieczeniową.
Warto wspomnieć, że dużo podatników w Wielkiej Brytanii podnajmuje jeden pokój w swoim domu dla tzw. lodgers. Pamiętać należy, że to też dochód, który należy zadeklarować w rocznym zeznaniu podatkowym. Jednak kwoty przychodu są zazwyczaj mniejsze niż w przypadku wynajmu całego domu, dlatego system podatkowy uwzględnia dodatkowe opcje opodatkowania.
Pierwsza to zadeklarowanie dochodu z wynajmu pomieszczenia i odpisania wszystkich kosztów związanych z uzyskaniem tego dochodu. Koszty mogą być różnorodne i część z nich została już opisana powyżej, ale przy jednym istotnym zastrzeżeniu - muszą one dotyczyć wydatków poniesionych na utrzymanie wynajmowanego pokoju, a nie wydatki związane z utrzymaniem całego domu.
Drugą opcją jest odliczenie tak zwanej ulgi “Rent a Room Relief”. W takiej sytuacji od dochodu z wynajmu (do wysokości przewidzianej ustawowo) nie ma żadnej należności podatkowej do zapłaty. Każdy podatnik wynajmujący pokój w swoim domu ma prawo wyboru opcji z początkiem nowego roku podatkowego.
 |
